Qué mirar al elegir una nueva vivienda

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Un piso puede parecer perfecto en las fotos del anuncio y aun así no encajar: una hora de trayecto al trabajo, un autobús cada 40 minutos, camiones bajo la ventana del dormitorio, un trastero que se inunda con cada tormenta. Casi todo esto se puede comprobar antes de firmar, y buena parte no tiene arreglo después.

Esta guía repasa lo que conviene revisar, más o menos en el orden en que se presenta: la ubicación, el entorno, el edificio, los gastos y el futuro de la zona. Al final hay una lista para las visitas y notas específicas para España y Austria, donde los documentos, los impuestos y las normas son distintos. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.

Ubicación y vida diaria

Empiece por lo que va a repetir cada día. Diez kilómetros hasta el trabajo pueden ser 15 o 70 minutos según las carreteras y las conexiones.

Entorno y riesgos

Los anuncios rara vez hablan del entorno, pero afecta a la salud, al descanso y al valor del inmueble. Para casi todo hay mapas oficiales.

El edificio y la vivienda

La vivienda en sí decide su comodidad y buena parte de los gastos. Mire más allá de la pintura recién dada.

Gastos más allá del alquiler o el precio

Compare viviendas por el coste mensual total, no por la cifra del anuncio.

Barrio y futuro

Va a elegir zona para años, así que conviene ver hacia dónde va.

Lista para la visita

Datos de ubicación para su lista corta

Las fichas de municipios de Place Check resumen datos oficiales de cada lugar: población, servicios cotidianos, ruido y tráfico, riesgos naturales, conexiones y clima. Consulte lugares de España y lugares de Austria (en inglés). Para una dirección concreta puede crear un informe con las mismas comprobaciones en ese punto exacto.

Austria: normas y documentos

Ley de arrendamientos (MRG): hasta qué punto se aplica el Mietrechtsgesetz depende sobre todo de la antigüedad y el tipo de edificio. En edificios antiguos suele aplicarse por completo y la renta está limitada (por lo general, el Richtwert de cada estado federado; en algunos contratos antiguos, la renta por categorías). En muchos edificios más recientes de financiación libre solo se aplica en parte y la renta se pacta libremente; las viviendas unifamiliares quedan en gran medida fuera. Desde enero de 2026 las subidas por índice están limitadas y solo se aplican una vez al año, y los contratos de duración determinada con un arrendador empresario deben durar al menos cinco años (tres con un particular). Las oficinas de asesoramiento al inquilino revisan contrato y renta.

Betriebskosten: además de la renta se pagan gastos de explotación como agua, alcantarillado, basuras, deshollinador, seguro del edificio, administración y limpieza. Donde el MRG se aplica por completo, solo pueden repercutirse los gastos que enumera, y la liquidación anual debe estar lista antes del 30 de junio del año siguiente. Pida la última antes de firmar.

Energieausweis: los anuncios deben indicar la demanda de calefacción (HWB) y otros indicadores: desde el 1 de julio de 2026, la demanda de energía final (EEB) y la clase de eficiencia energética; con certificados anteriores se puede seguir anunciando con HWB y fGEE. El vendedor o arrendador debe mostrarle un certificado de diez años o menos antes de que usted firme y entregárselo en los 14 días siguientes.

Riesgos naturales y ruido: HORA muestra zonas inundables y otros riesgos naturales para cualquier dirección, y Lärminfo los mapas estratégicos de ruido de carreteras, ferrocarril, tráfico aéreo e industria. Los planes de zonas de peligro vinculantes están en el ayuntamiento (Gemeinde).

Grundbuch: el extracto del registro de la propiedad muestra titulares, hipotecas y servidumbres como derechos de paso. Cualquiera puede pedirlo en línea a través de un proveedor autorizado por pocos euros.

Fianza (Kaution): lo habitual son tres mensualidades brutas; hasta seis se consideran en general admisibles y más solo con causa justificada. El arrendador debe depositarla de forma que genere intereses y devolverla con ellos.

Honorarios de agencia: en alquiler rige desde el 1 de julio de 2023 el principio de quien encarga paga (Bestellerprinzip): usted solo paga a la agencia si la contrató. En la compra, comprador y vendedor suelen pagar cada uno hasta el 3 % del precio más IVA.

Gastos de compra: el impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) es por lo general del 3,5 % y la inscripción en el registro del 1,1 % del precio, más el 1,2 % del préstamo por inscribir la hipoteca y entre un 1 % y un 3 % aproximadamente de notaría o abogado. La exención temporal de tasas para la vivienda propia terminó el 30 de junio de 2026.

España: normas y documentos

Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender o alquilar, y la calificación debe figurar en todo anuncio. El comprador recibe copia del certificado registrado y de la etiqueta; el inquilino, copia de la etiqueta. Tiene una validez máxima de diez años (cinco si la calificación es G).

Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción de la finca y sus cargas, como hipotecas o embargos. Cualquiera puede pedirla en la sede electrónica oficial de los registradores por pocos euros. Compare la descripción con la vivienda y con el Catastro.

Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación: acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. El documento exigido, y si se exige, depende de la comunidad autónoma y del municipio (cédula en Cataluña y Baleares; licencia o declaración responsable en otros lugares). Sin él puede haber problemas para dar de alta suministros o alquilar.

Comunidad de propietarios: pregunte por la cuota mensual, las actas de las últimas juntas y las derramas ya aprobadas. El vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente de pago; pida el certificado del administrador, porque el comprador puede responder de parte de las deudas pendientes de la vivienda con la comunidad.

IBI: el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, fijado por cada ayuntamiento. Pida el último recibo. En una venta, la plusvalía municipal suele pagarla el vendedor.

Alquiler: en un alquiler de vivienda habitual sujeto a la LAU, la fianza legal es de una mensualidad, y las garantías adicionales están limitadas, a dos mensualidades en los contratos de larga duración habituales. El contrato dura al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) si el inquilino lo desea. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino. La normativa de alquiler se modificó de nuevo por real decreto-ley en octubre de 2026 (pendiente de convalidación en el momento de redactar esta guía), así que compruebe el texto vigente.

Impuestos de compra: la vivienda de segunda mano tributa por ITP, que fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 10 % aproximadamente, con tipos reducidos en algunas comunidades para jóvenes o vivienda habitual. La vivienda nueva comprada al promotor paga un 10 % de IVA (IGIC en Canarias) más AJD, cuyo tipo también depende de la comunidad. A ello se suman notaría, registro y, en su caso, inmobiliaria.

Zonas inundables: el visor del SNCZI muestra las zonas inundables para distintos periodos de retorno. En el litoral mediterráneo, ramblas y barrancos secos pueden desbordarse de golpe tras lluvias torrenciales.

Inspección del edificio (ITE / IEE): muchos ayuntamientos y comunidades exigen a los edificios antiguos, a menudo a partir de unos 45 a 50 años, una inspección técnica periódica; el informe de evaluación del edificio (IEE) incluye además accesibilidad y eficiencia energética. Pregunte si se ha pasado y si detectó deficiencias que vayan a traducirse en derramas.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas veces conviene visitar una vivienda antes de decidir?

Al menos dos, a horas distintas, a ser posible una entre semana por la tarde-noche. El ruido, el aparcamiento, la luz y el trayecto cambian a lo largo del día, y en la segunda visita se ve lo que pasó desapercibido en la primera.

¿Dónde compruebo el riesgo de inundación de una dirección?

En España en el visor del SNCZI, en Austria en HORA. Ambos muestran zonas inundables oficiales; un informe de Place Check también las incluye para la dirección exacta.

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar un piso?

El certificado energético, la nota simple, el último recibo de IBI y de comunidad, el certificado de deudas con la comunidad, las actas de las últimas juntas e información sobre obras o derramas previstas y, donde se exija, la cédula de habitabilidad. En Austria, el extracto del Grundbuch y la última liquidación de gastos.

¿Cuánto hay que sumar al precio por gastos e impuestos?

Como orientación, en España entre un 7 % y un 12 % aproximadamente para una vivienda de segunda mano, sobre todo por el ITP, que depende de la comunidad. En Austria, alrededor del 6 % o 7 % sin agencia y cerca del 10 % con ella, más el 1,2 % de la hipoteca. Compruebe los tipos vigentes antes de firmar.

Fuentes

Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y pueden variar según la región; consulte las fuentes oficiales antes de firmar. Última actualización: 11 de noviembre de 2026.