Worauf Sie bei der Wahl einer neuen Wohnung achten sollten

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Auf den Fotos im Inserat wirkt eine Wohnung oft ideal, und trotzdem passt sie nicht: eine Stunde Arbeitsweg, der Bus nur alle 40 Minuten, Lkw-Verkehr vor dem Schlafzimmer, ein Keller, der nach jedem Starkregen unter Wasser steht. Vieles davon lässt sich vor der Unterschrift prüfen, und manches lässt sich danach nicht mehr ändern.

Dieser Ratgeber geht die wichtigsten Punkte in der Reihenfolge durch, in der Sie ihnen begegnen: Lage, Umwelt, Gebäude, Kosten und die künftige Entwicklung der Gegend. Am Ende stehen eine Checkliste für die Besichtigung und Hinweise zu Österreich und Spanien, wo Unterlagen, Gebühren und Regeln unterschiedlich sind. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Lage und Alltag

Beginnen Sie mit dem, was Sie jeden Tag erledigen. Zehn Kilometer zur Arbeit können je nach Straßen und Verbindungen 15 oder 70 Minuten bedeuten.

Umwelt und Risiken

Umweltthemen stehen selten im Inserat, beeinflussen aber Gesundheit, Schlaf und Wert einer Immobilie. Für die meisten gibt es amtliche Karten.

Gebäude und Wohnung

Die Wohnung selbst entscheidet über Komfort und einen guten Teil der laufenden Kosten. Schauen Sie hinter die frische Farbe.

Kosten über Miete und Kaufpreis hinaus

Vergleichen Sie Wohnungen nach den gesamten monatlichen Kosten, nicht nach der Zahl im Inserat.

Umgebung und Zukunft

Sie entscheiden sich für Jahre, also lohnt der Blick darauf, wohin sich die Gegend entwickelt.

Checkliste für die Besichtigung

Standortdaten für Ihre engere Wahl

Die Ortsseiten von Place Check fassen amtliche Standortdaten je Gemeinde zusammen: Bevölkerung, Nahversorgung, Lärm und Verkehr, Naturgefahren, Anbindung und Klima. Siehe Orte in Österreich und Orte in Spanien (Englisch). Für eine bestimmte Adresse erstellen Sie einen Bericht mit denselben Prüfungen genau an diesem Punkt.

Österreich: Regeln und Unterlagen

Mietrechtsgesetz (MRG): Wie weit das MRG gilt, hängt vor allem von Alter und Art des Gebäudes ab. In Altbauten gilt es in der Regel voll, und die Miete ist begrenzt (meist der Richtwertmietzins des Bundeslandes, bei manchen alten Verträgen der Kategoriemietzins). In vielen neueren, frei finanzierten Bauten gilt es nur teilweise, die Miete ist dann frei vereinbar; Ein- und Zweifamilienhäuser sind weitgehend ausgenommen. Seit Jänner 2026 sind Indexanpassungen der Miete begrenzt und nur einmal im Jahr möglich, und befristete Verträge mit einem unternehmerischen Vermieter müssen mindestens fünf Jahre dauern (bei privaten Vermietern drei). Mieterberatungen und Schlichtungsstellen prüfen Vertrag und Miethöhe.

Betriebskosten: Zusätzlich zur Miete zahlen Sie Betriebskosten wie Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Gebäudeversicherung, Verwaltung und Hausbetreuung. Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen nur die dort aufgezählten Kosten verrechnet werden, und die Abrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen. Verlangen Sie die letzte Abrechnung vor der Unterschrift.

Energieausweis: Inserate müssen den Heizwärmebedarf (HWB) und weitere Kennwerte nennen: seit 1. Juli 2026 den Endenergiebedarf (EEB) und die Gesamtenergieeffizienzklasse; mit älteren Ausweisen darf weiter mit HWB und fGEE inseriert werden. Verkäufer oder Vermieter müssen Ihnen vor der Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis vorlegen und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.

Naturgefahren und Lärm: HORA zeigt Hochwasserzonen und weitere Naturgefahren für jede Adresse, Lärminfo die strategischen Lärmkarten für Straße, Schiene, Flugverkehr und Industrie. Verbindliche Gefahrenzonenpläne liegen bei der Gemeinde auf.

Grundbuch: Der Grundbuchsauszug zeigt Eigentümer, Pfandrechte und Dienstbarkeiten wie Wegerechte. Jede und jeder kann ihn online über eine zugelassene Verrechnungsstelle um wenige Euro abfragen.

Kaution: Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, bis zu sechs gelten grundsätzlich als zulässig, mehr nur mit besonderem Grund. Der Vermieter muss sie fruchtbringend veranlagen und mit Zinsen zurückzahlen.

Maklerprovision: Bei Miete gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip: Sie zahlen den Makler nur, wenn Sie ihn selbst beauftragt haben. Beim Kauf zahlen Käufer und Verkäufer meist jeweils bis zu 3 % des Kaufpreises plus USt.

Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 %, die Eintragungsgebühr ins Grundbuch 1,1 % des Kaufpreises, dazu 1,2 % des Kredits für die Pfandrechtseintragung und rund 1 bis 3 % für Notariat oder Anwaltskanzlei. Die befristete Gebührenbefreiung für das Eigenheim ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Spanien: Regeln und Unterlagen

Certificado de eficiencia energética: Pflicht bei Verkauf und Vermietung; die Energieeffizienzklasse muss in jedem Inserat stehen. Käufer bekommen eine Kopie des registrierten Ausweises samt Etikett, Mieter eine Kopie des Etiketts. Der Ausweis gilt höchstens zehn Jahre (bei Klasse G fünf).

Nota simple: ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad mit Eigentümer, Beschreibung der Immobilie und Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen. Sie können ihn online auf der offiziellen Seite der Registradores um wenige Euro anfordern. Vergleichen Sie die Beschreibung mit der Immobilie und mit dem Kataster (Catastro).

Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación: der Nachweis, dass die Wohnung bewohnbar ist. Welches Dokument nötig ist und ob überhaupt, hängt von Region und Gemeinde ab (etwa die Cédula in Katalonien und auf den Balearen, anderswo eine Lizenz oder eine declaración responsable). Ohne sie kann es beim Anmelden von Strom und Wasser oder beim Vermieten Probleme geben.

Comunidad de propietarios: Fragen Sie in Wohnanlagen nach der monatlichen Gemeinschaftsgebühr, den Protokollen der letzten Versammlungen und bereits beschlossenen Derramas (Sonderumlagen für Arbeiten). Der Verkäufer muss in der Urkunde erklären, ob die Beiträge bezahlt sind; verlangen Sie die Bestätigung der Verwaltung, denn Käufer können für einen Teil offener Beiträge der Wohnung haften.

IBI: die jährliche Grundsteuer der Gemeinde (ayuntamiento). Lassen Sie sich den letzten Beleg zeigen. Beim Verkauf zahlt in der Regel der Verkäufer die kommunale Plusvalía.

Miete: Bei einer dauerhaften Wohnungsmiete nach der LAU beträgt die gesetzliche Kaution (fianza) eine Monatsmiete; zusätzliche Sicherheiten sind begrenzt, bei üblichen langfristigen Verträgen auf zwei Monatsmieten. Verträge laufen auf Wunsch der Mieter mindestens fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist). Makler- und Vertragskosten dürfen nicht auf Mieter überwälzt werden. Das Mietrecht wurde im Oktober 2026 erneut per Gesetzesdekret geändert (bei Redaktionsschluss noch nicht vom Parlament bestätigt), prüfen Sie daher die aktuelle Fassung.

Steuern beim Kauf: Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung fällt ITP (Grunderwerbsteuer) an, die jede Comunidad Autónoma selbst festlegt, meist etwa 6 bis 10 %, in manchen Regionen ermäßigt für junge Käufer oder den Hauptwohnsitz. Beim Neubau vom Bauträger zahlen Sie 10 % IVA (auf den Kanaren IGIC) plus Stempelsteuer (AJD), ebenfalls je nach Region. Dazu kommen Notariat, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.

Überschwemmungsgebiete: Der Kartendienst SNCZI zeigt hochwassergefährdete Flächen für verschiedene Wiederkehrperioden. An der Mittelmeerküste können trockene Flussbetten (Ramblas) nach Starkregen plötzlich Wasser führen.

Gebäudeprüfung (ITE / IEE): Viele Gemeinden und Regionen verlangen für ältere Gebäude, oft ab etwa 45 bis 50 Jahren, eine regelmäßige technische Prüfung; der Gebäudebewertungsbericht (IEE) umfasst auch Barrierefreiheit und Energie. Fragen Sie, ob sie gemacht wurde und ob Mängel festgestellt wurden, die zu Derramas führen.

Häufige Fragen

Wie oft sollte ich eine Wohnung vor der Entscheidung besichtigen?

Mindestens zweimal, zu verschiedenen Tageszeiten, am besten einmal an einem Werktagabend. Lärm, Parken, Licht und Arbeitsweg ändern sich über den Tag, und beim zweiten Besuch fällt auf, was man beim ersten übersehen hat.

Wo prüfe ich das Hochwasserrisiko für eine Adresse?

In Österreich auf HORA, in Spanien in der Karte SNCZI. Beide zeigen amtliche Überflutungsflächen; ein Place-Check-Bericht enthält sie ebenfalls für die genaue Adresse.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Wohnung verlangen?

Energieausweis, Grundbuchsauszug (in Spanien Nota simple), die letzte Betriebskosten- bzw. Gemeinschaftsabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Informationen zu geplanten Arbeiten oder Sonderumlagen. In Spanien außerdem den IBI-Beleg und, wo verlangt, die Cédula de habitabilidad.

Mit wie viel Nebenkosten muss ich beim Kauf rechnen?

Als grobe Orientierung in Österreich etwa 6 bis 7 % ohne und rund 10 % mit Makler (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Notariat oder Anwaltskanzlei, Makler bis 3 % plus USt), dazu 1,2 % eines Hypothekarkredits. In Spanien bei gebrauchten Wohnungen etwa 7 bis 12 %, vor allem ITP, das von der Region abhängt. Prüfen Sie die aktuellen Sätze vor der Unterschrift.

Quellen

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich und können regional abweichen; prüfen Sie vor der Unterschrift die amtlichen Quellen. Zuletzt aktualisiert: 11. November 2026.